부동산 수입은 다음에 올 것을 위해 소유하고 싶은 고수익 귀족입니다.

부동산 수입은 다음에 올 것을 위해 소유하고 싶은 고수익 귀족입니다.

바다. 2022년 21월 21일 오전 9시 48분 ET Realty Income Corporation (O)39 댓글좋아요 25개

요약

• 시장이 다시 한 번 치솟고 있지만, 우리에게 시장 역사상 최악의 1월을 안겨준 동일한 위험이 남아 있습니다.
• 전쟁, 인플레이션, 금리 인상, 경기 침체 위험 상승으로 인해 2022년을 매우 불안정하고 격동의 한 해로 유지할 수 있습니다.
• 다행스럽게도 Realty Income은 경제나 주식 시장에서 다가올 모든 것에 대해 완벽한 고수익 귀족입니다.
• Realty는 세 명의 REIT 귀족 중 하나이며, 모든 인플레이션, 이자율 및 경제 상황에서 번성한 53년의 실적을 통해 야간 배당 블루칩에 전형적인 잠을 잘 수 있습니다.
• 오늘날 Realty는 고전적인 버핏 스타일의 "공정한 가격에 훌륭한 회사"인 7% 저평가되었습니다. 향후 5년 동안 시장 수익의 3배와 2배 이상의 수익 잠재력을 제공합니다.
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게티 이미지를 통한 RgStudio/E+

 

변동성을 좋아한다면 2022년을 좋아할 것입니다.

 

Y차트

 

 

몇 년이 지났어!

• 미국 시장 역사상 최악의 1월
• 80년 만에 유럽 최초의 대규모 지상전
• 암호화폐처럼 치솟는 상품 가격…
• 그런 다음 빠르게 충돌합니다.
• 40년 만에 최고 인플레이션
• 경기 침체 우려 커져…
• 50년이 넘는 기간 동안 최고의 직업 시장에도 불구하고!

오늘날 시장과 경제가 혼란스럽다면 혼자가 아닙니다.

채권 시장은 2024년 2월에 완만한 경기 침체가 시작될 것으로 예측하고 있습니다.

그러나 최근 주식 시장은 좋은 시절이 영원히 계속될 것처럼 행동하고 있습니다.

왜 많은 사람들이 월스트리트가 카지노라고 생각하는지 알 수 있습니까?

글쎄요? 그들은 절대적으로 옳다! 현명한 투자자가 블랙잭 테이블의 도박꾼이 아니라는 점을 제외하고는 결국 항상 승리하는 집입니다.

이제 "월간 배당 회사"인 Realty Income( NYSE: O )이 미국 경제와 주식 시장에 어떤 일이 닥치더라도 완벽한 고수익 배당 귀족인 이유 세 가지를 보여드리겠습니다 .

이유 1: 모든 시장 조건에서 밤에 숙면을 취할 수 있도록 도와주는 세계적 수준의 품질

Dividend King의 전체 품질 점수는 다음을 포함하는 239점 모델을 기반으로 합니다.

• 배당금 안전
• 대차 대조표 강도
• 신용등급
• 신용 부도 스왑 중기 파산 위험 데이터
• 장단기 파산 위험
• 회계 및 기업 사기 위험
• 수익성 및 비즈니스 모델
• 성장 합의 추정치
• 경영 성장 지도
• 역사적 이익 성장률
• 역사적 현금 흐름 성장률
• 역사적 배당 성장률
• 역사적 매출 성장률
• 자본 비용
• MSCI, Morningstar, FactSet, S&P, Reuters'/Refinitiv 및 Just Capital의 장기 위험 관리 점수
• 관리 품질
• 배당친화 기업문화/소득신뢰도
• 장기 총 수익률(Ben Graham의 품질 표시)
• 애널리스트 합의 장기 수익 잠재력
•  

우리가 근본적인 위험을 평가하는 데 사용하는 12개의 평가 기관에서 고려한 모든 것을 계산하면 실제로 1,000개가 넘는 지표가 포함됩니다.

• 신용 및 위험 관리 등급은 DK 안전 및 품질 모델의 41%를 구성합니다.
• 배당금/대차대조표/위험 등급은 DK 안전 및 품질 모델의 82%를 구성합니다.

우리의 안전 및 품질 모델이 잘 작동하는지 어떻게 알 수 있습니까?

75년 만에 최악의 두 번의 경기 침체 동안 우리의 안전 모델은 모든 배당 안전 모델에 대한 궁극적인 불의 세례 동안 우량 배당금 삭감의 87%를 예측했습니다.

Realty Income은 세계에서 가장 포괄적인 안전 모델 중 하나에 대해 어떻게 평가합니까?

O 배당 안전

평가	Dividend Kings 안전 점수(148점 안전 모델)	대략적인 배당금 삭감 위험(평균 경기 침체)	유행성 경기 침체의 대략적인 배당금 삭감 위험
1 - 안전하지 않음	0% ~ 20%	4% 이상	16+%
2- 평균 이하	21% ~ 40%	2% 이상	8% ~ 16%
3 - 평균	41% ~ 60%	2%	4% ~ 8%
4 - 안전	61% ~ 80%	1%	2% ~ 4%
5- 매우 안전함	81% ~ 100%	0.5%	1% ~ 2%
영형	89%	0.50%	1.60%
위험 등급	중간 위험(58번째 산업 백분위수 합의)	A- 안정적 전망 신용등급 2.5% 30년 파산 위험	20% 이하 최대 위험 상한선 권장 사항

장기적인 신뢰성

회사	DK 장기 신뢰성 점수	해석	포인트들
신뢰할 수 없는 회사	21% 이하	낮은 신뢰성	1
낮은 신뢰성 회사	22% ~ 60%	평균 이하의 신뢰성	2
S&P 500/산업 평균	61%(58% ~ 70% 범위)	평균 신뢰성	3
평균 이상	71% ~ 80%	매우 신뢰할 수 있음	4
매우 좋은	81% 이상	탁월한 신뢰성	5
영형	83%	탁월한 신뢰성	5

전반적인 품질

영형	최종 점수	평가
안전	89%	5/5 매우 안전
비즈니스 모델	70%	3/3 우수
믿을 수 있음	83%	5/5 예외
총	85%	13/13 울트라 SWAN 배당 귀족
위험 등급	2/3 중간 위험
20% 이하 Max Risk Cap Rec	잠재적으로 좋은 구매를 위한 5% 안전 마진

O: 107번째 최고 품질 마스터 목록 회사(510개 중) = 79번째 백분위수

DK 500 마스터 목록에는 다음을 포함한 세계 최고 품질의 기업이 포함됩니다.

• 모든 배당 챔피언
• 모든 배당 귀족
• 모든 배당왕
• 모든 글로벌 귀족(BTI, ENB, NVS 등)
• 모든 13/13 Ultra Swans(월스트리트에 존재하는 것과 같은 완벽한 품질에 가까움)
• 세계 최고의 성장주 47개(100개 진입 중)

O의 85% 품질 점수는 다음과 같은 블루칩과 품질이 유사함을 의미합니다.

• Walmart ( WMT ) - 배당금 귀족
• Aflac ( AFL ) - 배당 귀족
• Air Products & Chemicals ( APD ) - 배당 귀족
• 엔터프라이즈 제품 파트너(K-1 세금 양식 사용)( EPD )
• Linde ( LIN ) - 배당 귀족
• Abbott Labs ( ABT ) - 배당왕
• 메드트로닉( MDT ) - 배당 귀족

지구상에서 가장 엘리트 기업들 사이에서도 O는 그들 중 79%보다 더 높은 품질을 가지고 있습니다.

Realty가 주식 시장에 대한 다음에 오는 것에 대한 궁극적인 숙면을 취하는 귀족인 이유는 무엇입니까?

부동산 수입: 검증된 고수익 귀족

Realty는 1969년 캘리포니아 샌디에이고에서 설립된 지구상에서 가장 오래된 REIT 중 하나입니다.

53년이 넘는 기간 동안 Realty는

• 여덟 번의 경기 침체
• 두 번의 경제 위기
• -2.5% ~ 14.6% 범위의 인플레이션
• 0% ~ 20% 범위의 이자율
• 0.5%~15.8% 범위의 10년 수익률
• 5개의 약세장
• 수십 가지 수정 및 철회

부동산은 우리 모두보다 오래 살 안전한 소득 기관입니다.

기업 가치가 570억 달러 이상인 우리의 포트폴리오에는 현재 60개의 개별 산업으로 구성된 다양한 세트에 걸쳐 미국과 유럽의 약 1,040명의 고객에게 임대된 11,100개 이상의 부동산이 포함되어 있습니다." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

 

세계 최대 규모의 트리플넷리스(NNN REIT)이자 시가총액 기준 지구상에서 6번째로 큰 리츠다.

• 임차인이 보험금을
• 유지
• 구실

Realty의 비즈니스는 여전히 83%의 소매업이지만,

• 월그린스( WBA )
• CVS( CVS )
• 월마트( WMT )
• 7-11
• 테스코(영국 식료품 체인)
• 아마존(임대료의 1.1%)

Realty의 경기 침체에 강한 비즈니스 모델은 놀라운 점유율에서 볼 수 있습니다.

• 98.2% 점유율
• 1996년 이후 점유율이 96.6% 아래로 떨어지지 않았습니다.
• 팬데믹에서는 97.9%로 떨어졌습니다.
• S&P REITs의 중간 점유율은 시간이 지남에 따라 94%입니다.

부동산은 15~30년 임대 계약을 체결하고 매우 높은 마진 임대료를 징수합니다.

" 분기 동안 우리 포트폴리오에 추가된 자산의 가중 평균 잔여 리스 기간은 14.2년이었습니다. 우리는 역사적 평균과 일치하여 분기 동안 약 140bp, 연도 동안 150bp의 건강한 투자 스프레드를 계속 생성하고 있습니다. 우리가 보기에 시장에서 최고 품질의 제품을 획득하는 것입니다." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

Realty는 기본적으로 부채와 자기 자본으로 부동산을 구입하고 자본 비용보다 1.4~1.5% 더 높은 현금 수익률을 달성하는 금융 회사입니다.

• Realty는 금리 환경에 관계없이 수십 년 동안 이러한 순 수익률을 유지할 수 있었습니다.

이자율이 0.5%(2020년 8월)이든 16%(1981년)이든 Realty는 꾸준히 1%에서 1.5%의 투자 순수익률을 달성할 수 있었습니다.

최근 몇 년 동안 Realty는 전통적인 독립형 소매 자산에서 제조, 창고, 카지노 및 유럽 NNN 자산(현재는 대부분 영국)으로 다양화했습니다.

현재 매출의 94%는 미국에서, 6%는 영국에서 발생하며 현재 스페인으로 확장하고 있습니다.

월스트리트에서 가장 안전한 배당금 중 하나

"이 회사는 스스로를 '월간 배당금 회사'라고 설명하며, 사업 부문 및 운영 지표 는 배당금을 투자자에게 가장 안정적인 수입원 중 하나로 만듭니다. Realty Income의 세입자 중 80% 이상이 소매에 있지만 대부분은 서비스 지향적, 전자 상거래 압력에 대한 자연 보호 또는 경기 침체에 대한 내성과 같은 특성을 가진 방어적인 부문에 중점을 둡니다. " - Morningstar

Morningstar는 Realty의 월별 배당금을 월스트리트에서 가장 안전한 배당금 중 하나로 간주하며 이는 절대적으로 옳습니다.

부동산 신용등급

평가 기관	신용 등급	30년 채무 불이행/파산 위험	투자 100% 손실 가능성
S&P	A- 안정	2.50%	40.0
무디스	A3(A- 상당) 안정	2.50%	40.0
의견 일치	A- 안정	2.50%	40.0

(출처: S&P, 무디스)

Realty는 2개의 A 등급을 가진 7개의 US REIT 중 하나입니다.

부동산 레버리지 합의 예측

년도	부채/EBITDA	순 부채/EBITDA(신용 평가 기관에 따르면 6 이하 안전)	이자 적용 범위(2+ 안전)
2020	6.00	5.43	2.53
2021	8.34	8.20	2.89
2022	6.14	5.88	3.26
2023	6.03	5.83	3.08
2024	5.54	6.04	3.02
2025	없음	6.23	없음
연간 변화	-1.99%	2.70%	4.47%

(출처: FactSet Research Terminal)

 

Realty는 대차 대조표를 활용하여 비즈니스 모델을 다양화하고 장기적인 성장 활주로를 극대화하기 위해 전략적 인수를 통해 안전한 레버리지를 극대화하고 있습니다.

부동산 대차 대조표 합의 예측

년도	총 부채(백만)	현금	순 부채(백만)	이자 비용(백만)	EBITDA(백만)	영업 이익(백만)	평균 이자율
2020	$8,835	$824	$7,993	$309	$1,472	$783	3.50%
2021	$15,443	$259	$15,184	$324	$1,851	$937	2.10%
2022	$17,902	$229	$17,142	$481	$2,917	$1,568	2.69%
2023	$19,830	$41	$19,178	$552	$3,291	$1,701	2.78%
2024	$19,901	$225	$21,702	$605	$3,593	$1,826	3.04%
2025	없음	없음	$24,116	없음	$3,873	없음	없음
연간 성장	22.51%	-27.71%	24.72%	18.29%	21.35%	23.58%	-3.44%

(출처: FactSet Research Terminal)

현금 부족에 대해 걱정하지 마십시오. 이것은 매우 안정적인 현금 흐름이 REIT가 많은 현금을 보유하지 않는 경향이 있음을 의미하는 부문입니다.

Realty의 인수는 부채가 빠르게 증가하고 있지만 현금 흐름이 빠르게 또는 더 빨리 증가하는 한 해당 부채를 상환하는 것은 문제가 되지 않을 것임을 의미합니다.

• 따라서 A- 안정적인 신용 등급

부동산 채권 프로필

• 44억 달러의 유동성
• 엇갈린 채무 만기(만기 채권을 재융자하는 데 약간의 문제가 있음)
• 92% 무담보 채권(높은 재정적 유연성)
• 채권 투자자들은 O의 장기 성장 계획에 대해 확신을 갖고 있어 25년 동안 4.1%로 대출할 용의가 있습니다.

• 3.39% 평균 차입 비용
• 인플레이션 조정 차입 비용 1.2% 대 투자 자본에 대한 현금 수익률 5.3%

Realty의 담보부채는 VEREIT 인수로 인해 지구상에서 가장 큰 REIT 중 하나가 되었습니다.

이것이 제가 오늘 Realty를 추천하게 된 이유입니다.

두 번째 이유: 두 대륙에서 수십 년 동안의 성장 활주로

REITs는 매우 빠른 성장이 아니라 매우 꾸준한 성장으로 알려져 있습니다.

부동산 중기 성장 컨센서스 전망

년도	매상	AFFO	에비다	EBIT(영업이익)	순이익
2020	$1,640	$1,938	$1,472	$783	$395
2021	$2,065	$2,122	$1,851	$937	$359
2022	$3,142	$2,293	$2,917	$1,568	$957
2023	$3,466	$2,423	$3,291	$1,701	$1,065
2024	$3,883	$2,494	$3,593	$1,826	$1,152
2025	$4,365	없음	$3,873	없음	없음
연간 성장	21.63%	6.50%	21.35%	23.58%	30.68%

(출처: FactSet Research Terminal)

보다 공격적인 새로운 M&A 전략이 어떻게 매우 빠른 매출 및 이익 성장을 이끌 것으로 예상되는지 알 수 있습니다.

• AFFO는 실제로 6.5%보다 빠르게 성장할 것입니다.
• 현재 주식 수를 사용하고 있으며 시간이 지남에 따라 REIT 주식 수는 수익성 있는 성장 거래를 추진하기 위해 신주를 발행함에 따라 증가합니다.

미터법	2020년 성장	2021년 성장 합의	2022년 성장 합의	2023년 성장 합의	2024년 성장 합의
매상	4%	3%	11%	12%	12%
피제수	3%	1%	5%(공식)	4%	3%
FFO	1%	-7%	32%	4%	5%
AFFO	2%	9%	9%	4%	4%
에비다	33%	3%	14%	12%	10%
EBIT(영업이익)	70%	-4%	20%	4%	2%

(출처: FAST Graphs, FactSet Research Terminal)

Realty의 보다 공격적인 M&A 전략은 2024년까지 업계 최고의 매출 성장을 견인할 것으로 예상됩니다.

부동산 배당 성장 합의 예측

년도	배당금 합의	AFFO/공유 합의	지불금 비율	유보금(배당 후) 현금 흐름	환매 가능성	부채 상환 가능성
2021	$2.83	$3.59	78.8%	$449	1.17%	2.9%
2022	$2.95	$3.88	76.0%	$550	1.43%	3.6%
2023	$3.06	$4.10	74.6%	$615	1.60%	3.4%
2024	$3.15	$4.22	74.6%	$632	1.65%	3.2%
2021년부터 2024년까지 총계	$11.99	$15.79	75.9%	$2,245.80	5.85%	14.54%
연간 비율	3.64%	5.54%	-1.80%	12.08%	12.08%	3.12%

(출처: FactSet Research Terminal)

90%는 신용평가사에 따르면 트리플넷리스 리츠의 안전한 배당률이다.

O는 항상 보수적인 지불금 비율을 유지해 왔으며 분석가들은 앞으로 75% 정도를 유지할 것으로 예상합니다.

22억 5000만 달러의 배당 후 유보 현금 흐름은 기존 부채의 15%를 상환하거나 주식의 6%를 매입하기에 충분합니다.

• REITs는 보유 현금 흐름이 더 많은 부동산 취득에 활용되는 부문입니다.

Realty의 인상적인 성장은 어디에서 올까요?

카지노 리조트: Realty의 최신 성장 기회

Realty의 새로운 카지노는 보스턴에 있는 세계적 수준의 리조트입니다.

• 310만 평방피트
• 671개의 고급 호텔 객실
• 71,000제곱피트의 컨벤션 공간
• 2,700개의 슬롯 머신
• 185 게임 테이블
• 15개 레스토랑
• 10,000제곱피트의 프리미엄 소매 공간

 

이 거래에는 560만 명의 잠재 고객이 차로 90분 이내에 거주하는 부동산이 포함되며 연간 인플레이션 에스컬레이터가 1.75% 포함됩니다.

• 채권 시장은 향후 10년 동안 2.9%의 인플레이션을 예상합니다(위험 섹션 참조)

Encore는 2024년에 1,000석 규모의 극장과 2,200개의 주차 공간이 있는 차고를 추가하는 확장을 완료할 예정이며, 실내 온도 조절이 가능한 다리를 통해 카지노와 연결됩니다.

Encore는 팬데믹 이전 수준에 비해 23%, MA의 17%, 지역 게임 시장의 8% 이상의 매출 성장을 달성했습니다.

MA는 주에서 3개의 카지노만 허용합니다(2개는 Encore를 포함하여 운영 중).

"이 부동산은 게임 산업에 대한 우리의 첫 번째 투자를 나타내며 추정 연간 임대료의 3.5% 미만을 차지합니다. 부동산 유형은 새 것이지만 거래의 장점을 추구하기 위해 사용하는 렌즈는 그렇지 않습니다. 우리의 투자 전략 센터 새로운 비즈니스 수직 및 지역에 진입할 때 특히 중요한 고품질 부동산 위치를 점유하는 동급 최고의 운영자와의 파트너십을 중심으로." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

Realty의 우수한 관리 팀은 투자자에게 수익성 있는 결과를 보장하기 위해 항상 규칙적인 자본 배분을 염두에 두고 부동산 투자에 접근합니다.

"게임 업계에서 Wynn Resorts와의 첫 거래는 우리의 전반적인 투자 전략에 대한 약속과 함께 각 업계의 최고 리더들과 파트너 관계를 맺는 것과 동일한 약속을 나타냅니다. Encore Boston Harbour 인수는 업계 및 고객 명단에 더욱 다각화를 추가할 것입니다. . 이 거래가 종료되면 Wynn Resorts가 상위 10개 고객 중 하나가 될 것으로 예상합니다." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

부동산 투자에 대한 Realty의 접근 방식은 경제 주기 전반에 걸쳐 우수한 실행 실적을 가진 양질의 임차인에게 항상 초점을 맞추는 것입니다.

"우리는 첫 10년 동안 연간 1.75%의 매력적인 연간 임대료 에스컬레이터를 사용하여 30년 삼중 순 임대 계약을 체결하고 있으며, 그 이후에는 1.75% 또는 CPI 상한선이 2.5%로 제한됩니다. Wynn Resorts는 가장 큰 최고의 게임 운영업체 중 하나입니다. 기업 가치가 약 200억 달러에 달하는 미국에서 그들은 건전한 대차 대조표, 적당한 레버리지 및 상당한 유동성을 유지하고 있습니다." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

경영진은 Wynn이 수십 년 동안 신뢰할 수 있는 임차인이 될 수 있다고 확신합니다.

• B+ 부정적인 전망이지만 정크본드 등급(위험 섹션 참조)

"미국의 게임 산업은 COVID 이전 수준으로 회복되었습니다. 그리고 매사추세츠의 게임 수익은 2019년 4분기에 비해 2021년 4분기에 17% 성장하여 2019년 4분기에 8% 성장한 전체 지역 게임 시장을 능가했습니다. 같은 기간... 규제 절차가 보류 중이며 2022년 4분기에 거래를 완료할 것으로 예상합니다 ." - CEO, 4분기 컨퍼런스 콜

 

보스턴 게임 시장은 전염병에서 회복되었으며 강력한 속도로 성장하고 있습니다.

유럽: 8조 달러의 성장 기회

Realty의 시장 규모는 12조 달러로 현재 자산 430억 달러의 작은 부분입니다.

• Realty의 역사적 5.1% 성장률은 앞으로 수십 년 동안 지속될 수 있습니다.
• 분석가들은 가까운 장래에 5.2%의 성장을 예상합니다.

2019년 중반부터 Realty는 2021년 4분기에만 10억 달러 이상을 포함하여 43억 달러의 유럽 거래를 진행했습니다.

유럽에서 Realty는 주로 식료품점에 중점을 두고 있으며 Sainsbury's Tesco와 ASDA, Walmart, Target 및 Kroger가 영국에서 운영하고 있습니다.

스페인에서는 스페인에서 두 번째로 큰 식료품 체인인 까르푸와 협력하고 있습니다.

• 까르푸에는 프랑스에도 많은 매장이 있습니다.

이것이 Realty의 장기 성장 전망에 의미하는 바는 무엇입니까?

부동산 장기 성장 전망

• 5.2% ~ 5.5% CAGR 성장 컨센서스 범위
• 5.2%는 21명의 분석가 모두가 예측한 중앙값 성장률입니다.

분석가는 시간 경과에 따른 O의 성장률을 얼마나 정확하게 예측합니까?

• 이상치에 대한 평활화 오차 5%는 하락, 5%는 상승
• 4% ~ 6% CAGR 오차 범위 조정 성장 컨센서스 범위

폐쇄로 인한 비정상적인 현금 흐름 감소를 야기한 팬데믹 외에 Realty의 성장률은 현대의 저금리 시대로 인해 소폭 상승했습니다.

• 3~4% 성장률 4~5%로 가속화

이제 분석가들은 여러 REIT 부문에서 Realty가 처리할 수 있는 훨씬 더 큰 시장과 국제 확장 계획으로 인해 약 4%에서 6%의 성장을 유지할 수 있다고 생각합니다.

이유 3: 공정한 가격에 훌륭한 회사

경제학자들이 가까운 장래에 계속될 것으로 기대하는 현대의 저금리 시대에 수천만 명의 소득 투자자들이 약세장과 거품 밖에서 부동산에 대해 19~20배의 FFO를 지불했습니다.

• 90% 통계적 확률 이 범위는 내재가치에 가깝습니다.

미터법	역사적 공정 가치 배수(14년)	2020	2021	2022	2023	2024	12개월 선행 공정가치
5년 평균 수익률	4.39%	$63.55	$64.46	$67.43	$67.43	$71.75
13년 평균 수익률	4.58%	$60.92	$61.79	없음	없음	$68.78
영업현금흐름	19.49	$62.56	$58.28	$76.60	$80.49	$84.20
평균		$62.33	$61.40	$71.72	$73.38	$74.34	$72.07
현재 가격	$66.49
공정 가치 할인		-6.68%	-8.28%	7.29%	9.39%	10.56%	7.74%
공정 가치에 대한 상승(배당 제외)		-6.26%	-7.65%	7.86%	10.37%	11.81%	8.39% (배당금 포함 13%)
2022년 FFO	2023년 FFO	2022 가중 EPS	2023 가중 FFO	12개월 선행 EPS	12개월 평균 공정 가치 선도 FFO	현재 포워드 FFO
$3.93	$4.13	$3.10	$0.87	$3.97	18.1	16.7

나는 보수적으로 O가 18X 현금 흐름의 가치가 있으며 현재 16.7에 거래되고 있다고 추정합니다.

이 겸손한 할인 덕분에 Realty는 고전적인 버핏 스타일의 "공정한 가격에 훌륭한 회사"가 되었습니다.

예상대로 성장하고 공정 가치로 돌아가기만 하면 내년에 13%의 총 수익률을 제공할 수 있는 것입니다.

애널리스트 중앙값 12개월 목표 가격	모닝스타 공정가치 추정치
$ 77.12 (18.7 FFO)	$ 71.00 (17.9 FFO)
목표 가격 대비 할인(공정 가치 추정이 아님)	공정 가치 할인
13.78%	6.35%
목표 가격 대비 상승 여력(배당 제외)	공정 가치에 대한 상승(배당 제외)
15.99%	6.78%
12개월 총 수익률 중간값(배당금 포함)	공정 가치 + 12개월 배당금
$79.95	$73.96
총 가격 목표에 대한 할인(공정 가치 추정이 아님)	공정 가치 할인 + 12개월 배당금
16.84%	10.10%
목표 가격 대비 상승여력(배당금 포함)	공정 가치 + 배당금에 대한 상승
20.24%	11.23%

애널리스트들은 실제로 O가 내년에 20%의 총 수익률을 제공할 것이라고 생각하지만 단기 예측은 신경 쓰지 않습니다.

내가 걱정하는 것은 Realty의 안전 마진이 투자자에게 위험 프로필을 충분히 보상하는지 여부입니다.

평가	저위험 13/13 Ultra SWAN 품질 기업을 위한 안전 마진	2022년 가격	2023년 가격	12개월 선행 공정가치
잠재적으로 합리적인 구매	0%	$71.72	$73.38	$72.07
잠재적으로 좋은 구매	5%	$68.13	$69.71	$68.47
잠재적으로 강력한 매수	15%	$60.96	$62.38	$61.26
잠재적으로 매우 강력한 매수	25%	$51.10	$55.04	$54.05
잠재적으로 매우 가치 있는 구매	35%	$46.62	$47.70	$46.85
현재	$66.49	7.29%	9.39%	7.74%
공정 가치에 대한 상승(배당 제외)		7.86%	10.37%	8.39%

위험 프로필에 익숙한 사람에게는 Realty가 잠재적으로 좋은 구매이며 여기에 그 이유가 있습니다.

S&P보다 훨씬 나은 합의 수익률 가능성

문맥상 JP모건에 따르면 S&P 500은 역사적으로 약 16% 고평가되어 있습니다.

년도	EPS 합의	전년동기대비 성장	포워드 PE	혼합 PE	고평가(선행 PE)	고평가(혼합 PE)
2021	$206.35	50.41%	20.7	23.1	20%	31%
2022	$224.00	8.55%	19.6	20.2	14%	15%
2023	$246.65	10.11%	17.8	18.7	4%	6%
2024	$273.70	10.97%	16.1	17.0	-6%	-4%
12개월 선행 EPS	12개월 선행 PE	역사적 고평가	못	25년 평균 PEG	S&P 500 배당 수익률	25년 평균 배당수익률
$226.46	19.432	15.46%	2.29	3.62	1.48%	2.01%

(출처: DK S&P 500 평가 및 총 수익률 도구)

주식은 이미 2020년부터 2024년까지 94%의 EPS 성장률로 가격을 책정했으며 18.5배의 선행 수익으로 거래되고 있습니다.

• 16.84는 25년 평균입니다.
• 역사적 시장 공정 가치로 돌아가려면 12.7% 수정 필요

S&P 2027 합의 수익 가능성

년도	올해 말까지 상승 가능성	그 해 말까지 합의 CAGR 수익 가능성	확률 가중 수익률(연간)	인플레이션 및 위험 조정 기대 수익률
2027	37.39%	6.56%	4.92%	1.59%

(출처: DK S&P 500 평가 및 총 수익률 도구)

이제 Realty가 잠재적으로 무엇을 제공할 수 있는지 살펴보겠습니다.

O 2023 합의 총 수익 잠재력

 

(출처: FAST 그래프, FactSet Research)

 

O가 예상대로 성장하고 2024년까지 역사적 공정 가치로 돌아간다면 잠재적으로 총 수익률이 42% 또는 연간 13%가 됩니다.

O 2027 합의 총 수익 잠재력

 

FAST 그래프, FactSet Research

 

O가 예상대로 성장하고 역사적 중간 범위 공정 가치로 돌아가는 경우

• 총 수익률 79% 또는 CAGR 11%
• S&P 500 컨센서스보다 2배 이상

 

DK 자동 투자 결정 도구

 

부동산은 오늘날 살 수 있는 가장 합리적이고 신중한 고수익 귀족 중 하나입니다.

• S&P 500보다 훨씬 안전한 수익률 3배
• 50% 더 나은 위험 조정 기대 수익
• 22% 더 나은 평가

그러나 Ultra SWAN 귀족조차도 투자하기 전에 고려해야 할 위험 요소가 여전히 있음을 기억하십시오.

위험 프로필: 부동산 소득이 모든 사람에게 적합하지 않은 이유

위험이 없는 회사는 없으며 모든 사람에게 적합한 회사는 없습니다. 기본적인 위험 프로필에 익숙해져야 합니다.

O의 위험 프로필 요약

• 경기 순환 위험: 보통, 주로 방어 부문에 집중
• 적당한 세입자 집중 위험(시간 경과에 따라 감소)
• 적당한 섹터 집중 위험(시간 경과에 따라 하락)
• 규제 위험(미국 및 해외 REIT 세금 코드 변경)
• M&A 리스크: REIT 산업의 생명선
• 마진 압축 위험: 새로운 섹터는 기존 자산 섹터만큼 수익성이 좋지 않을 수 있습니다.
• 디지털 상거래로 인한 중단 위험: 상대적으로 아마존에 적합하지만 팬데믹으로 소비자 취향과 쇼핑 경험이 영구적으로 바뀌었습니다.
• 노동 유지 위험(50년 만에 가장 빡빡한 고용 시장 및 금융은 고임금 산업) - 임금 압력 상승
• 통화 위험(국제 확장으로 인해 시간이 지남에 따라 증가)
• 자본 위험 비용: 주가가 충분히 오랫동안 하락하면 성장 잠재력이 영향을 받을 수 있습니다.
• 인플레이션 위험: O의 임대료 에스컬레이터는 현재 인플레이션율보다 낮으며 향후 10년간 유지될 것으로 예상됩니다.

경영진은 Wynn의 재무 건전성을 확신하지만 S&P는 그렇지 않습니다.

• Wynn Resorts는 부정적인 전망으로 B+ 등급을 받았습니다.
• 25% 30년 부도 위험
• 신용등급 B로 강등될 확률 33%(부도 위험 37%)
• Wynn은 이제 O의 임대 수입의 약 4%를 차지합니다.

 

Wynn Resorts Ltd. 마카오 게임 수익의 느린 회복으로 등급 하락, CreditWatch에서 제외됨; 부정적인 전망

부동산 수준의 EBITDA의 약 2/3를 차지하는 글로벌 게임 운영업체인 Wynn Resorts Ltd.의 마카오 리조트가 천천히 회복되고 있습니다. 델타 변종을 해결하기 위한 중국의 COVID-19 무관용 정책이 2022년 상반기까지 지속되어 시장 회복 궤적에 장기간의 불확실성이 도입될 수 있다고 가정하기 위해 기본 사례를 수정했습니다. 우리는 이제 마카오의 총 게임 수익("GGR")이 2022년에 2019년 수준의 60%-70%에 불과할 것으로 예상하고 빠르면 2023년에야 완전히 회복될 수 있습니다.

결과적으로 우리는 Wynn의 레버리지가 2021년에도 매우 높게 유지되고 2022년에는 6.5~7배로 향상될 것으로 예상합니다." - S&P

Wynn의 재정적 위험은 주로 중국 자산과 관련되어 있으며 현재로서는 심각한 전염병 위험이 있습니다.

• 중국에서 사례가 급증하고 있습니다.
• 락다운이 시행됩니다

이것은 Realty의 임대 수입에 영향을 미치지 않아야 하지만 Wynn이 파산할 경우 Realty가 임대를 새 운영자로 교체할 때까지 임대료를 일시적으로 3% 줄일 수 있습니다.

우리의 상위 10개 고객 집중도는 34.8%에서 29.1%로 감소 했으며 이것이 순 임대 산업에서 최고 품질의 포트폴리오 중 하나라고 믿습니다. 또한, 우리의 최고 산업 집중도가 감소하여 추가 투자 능력이 생겼습니다. 우리의 상위 5개 산업은 현재 연간 계약 임대료의 40%를 차지하며, 이는 3분기 말의 43% 이상 이었고 편의점과 식료품점을 포함한 상위 산업 노출은 의미 있게 감소했습니다." - CEO, Q4 컨퍼런스 콜(강조 추가)

채권 선물 시장은 7월에 10-2 수익률 곡선이 반전되고 2024년 2월 경에 완만한 경기 침체가 시작될 것으로 예상합니다.

채권	생산하다
3개월 국채수익률	0.49%
2년 국채 수익률	1.82%
10년물 국채수익률	2.11%
10-3M 곡선	1.62%
10-2 곡선	0.28%
역전의 채권 선물 가격	2022년 7월
경기 침체 시작 시 채권 선물 가격 책정	2024년 2월

(출처: DK S&P 500 Valuation & Total Return Tool)

10-2 곡선은 월스트리트에서 가장 면밀히 주시하지만 NY Fed의 연구에 따르면 10-3 곡선이 경기 침체를 예측하는 데 가장 정확합니다.

현재 채권 시장은 경기 침체 리스크에 대해 다소 우려하고 있으며 매일 상황을 면밀히 모니터링하고 있습니다.

• 수익률 곡선 + BaR 경제 그리드 는 최소 12개월 후에 경기 침체가 올 가능성이 매우 높습니다.

그러한 복잡한 위험 프로필을 어떻게 수량화, 모니터링 및 추적합니까? 큰 기관이 하는 일을 함으로써.

중요 금융 ESG 위험 분석: 대규모 기관에서 총 위험을 측정하는 방법

• ESG 투자로 이익을 얻으려면 알아야 할 4가지 사항
• 투자자가 회사의 장기 위험 관리에 대해 알아야 할 사항(비디오)

다음은 귀하의 투자에 대한 장기 ESG 재무 위험을 이해하는 가장 중요한 측면을 설명하는 특별 보고서입니다.

• ESG는 "정치적 또는 개인적 윤리 기반 투자"가 아닙니다.
• 종합적인 장기 리스크 관리 분석입니다.

 

"'...ESG는 다른 이름으로 일반적인 위험입니다.' Simon MacMahon, Sustainalytics의 ESG 및 기업 지배 구조 연구 책임자" - Morningstar

"ESG 요소는 다른 모든 신용 요소와 함께 신용도와 관련이 있고 신용도에 중대한 영향을 미치거나 가질 수 있다고 생각할 때 고려됩니다." - S&P

ESG는 윤리, 정치적 올바름 또는 개인 의견이 아닌 위험의 척도입니다.

S&P, Fitch, Moody's, DBRS(캐나다 신용 평가 기관), AMBest(보험 평가 기관), R&I Credit Rating(일본 신용 평가 기관) 및 일본 신용 평가 기관은 수십 년 동안 신용 등급에 ESG 모델을 사용해 왔습니다.

• 신용 및 위험 관리 등급은 DK 안전 및 품질 모델의 41%를 구성합니다.
• 배당금/대차대조표/위험 등급은 DK 안전 및 품질 모델의 82%를 구성합니다.

배당 귀족: 위험 관리에 대한 67번째 산업 백분위수(평균 이상, 중간 위험)

부동산 소득 장기 위험 관리 합의

평가 기관	산업 백분위수	신용평가기관 분류
MSCI 37 미터법 모델	54.0%	BBB 평균 - 긍정적인 추세
Morningstar/Sustainalytics 20 메트릭 모델	80.7%	14.3/100 저위험
Reuters'/Refinitiv 500+ 미터법 모델	94.9%	훌륭한
S&P 1,000+ 미터법 모델	32.0%	평균 - 안정적인 추세
팩트셋	30.0%	평균 미만 - 긍정적인 추세
의견 일치	58%	평균

(출처: MSCI, Morningstar, Reuters', S&P, FactSet Research)

Realty의 장기 위험 관리는 마스터 목록에서 315번째 최고입니다(37번째 백분위수)

• 마스터 목록 평균: 62번째 백분위수
• 배당 왕: 63번째 백분위수
• 귀족: 67번째 백분위수
• Ultra SWAN: 71번째 백분위수

Realty의 리스크 관리 컨센서스는 세계 최고 품질 기업의 하위 37%에 속하며 다음과 같은 다른 기업과 유사합니다.

• 컴캐스트( CMCSA )
• 유니온 퍼시픽( UNP )
• 타이슨 식품( TSN )
• JP모건 체이스( JPM )
• General Dynamics ( GD ) - 배당금 귀족
• Chubb Limited ( CB ) - 배당금 귀족
• 노퍽 남부( NSC )
• 유나이티드 헬스 그룹( UNH )

결론은 모든 회사에는 위험이 있으며 O는 관리에서 평균(평균 이상)이라는 것입니다.

O의 위험 프로필을 모니터링하는 방법

• 21명의 분석가
• 2개 신용평가사
• 총 6개의 위험 평가 기관
• 경영진 말고 누구보다 이 사업을 잘 아는 전문가 27명

"사실이 바뀌면 마음이 바뀝니다. 어떻게 하시나요?" - 존 메이너드 케인즈

iREIT나 Dividend Kings에는 신성한 소가 없습니다. 기본이 이끄는 곳마다 우리는 항상 따릅니다. 그것이 잘 훈련된 금융 과학의 본질, 부자는 은퇴하고 은퇴 후에도 계속 부자가 되는 수학입니다.

결론: 부동산 소득: 다음에 오는 것에 대한 완벽한 고수익 배당 귀족

시장의 5.5% 3일 랠리는 조정이 끝났다는 신호인가? 아니면 약세장으로 가는 길에 단순히 숨을 고르고 있습니까?

일부 외교관들이 바라는 대로 러시아-우크라이나 전쟁이 끝날 것인가? 아니면 푸틴이 무조건적인 승리를 바라는 마음으로 우크라이나 도시를 강타하는 데 몇 달을 보낼 준비가 되어 있습니까?

40년 만에 가장 높은 인플레이션이 정점에 이르렀습니까? 아니면 지속적으로 물가가 상승하고 금리가 급격히 상승하는 장기에 직면하고 있습니까?

이것들은 월스트리트를 괴롭히고 우리가 몇 년 동안 보아온 가장 거친 변동성을 일으키는 질문입니다.

우리에게 2022년의 수정을 가져온 주요 위험 요소에 대해 다음에 무슨 일이 일어날지 말할 수 없습니다.

저는 예언자가 아니라 훈련된 금융 과학자일 뿐입니다. 하지만 여기 내가 당신에게 말할 수 있습니다.

잠재적으로 O를 구매해야 하는 이유

• 85% 품질 중간 위험 13/13 Ultra SWAN 품질 배당 귀족 REIT
• 매우 안전한 4.5% 수율(85% 안전 점수)
• 27년 연속 배당 성장 (3개의 배당귀족 REIT, FRT, ESS 중 1개가 나머지 2개)
• 10% 저평가(잠재적 좋은 구매)
• 공정 가치: $72.04
• 16.3X FFO 대 19X ~ 20X 역사적(현대 저금리 시대)
• A- 안정적인 전망 신용등급 = 2.5% 30년 파산 위험
• 위험 관리 합의 58번째 산업 백분위수 = 평균
• 4% ~ 6% CAGR 오차 한계 성장 합의 범위
• 5.2% CAGR 중앙값 성장률 컨센서스
• 5년 컨센서스 총 수익 잠재력: 9% ~ 12% CAGR
• 기본 5년 컨센서스 수익 잠재력: 11% CAGR(2X 시장 컨센서스)
• 컨센서스 12개월 총 수익률 예측: 20%
• 근본적으로 정당화되는 12개월 수익률: 13% CAGR

연준, 푸틴, 인플레이션, 시장의 미친 변화에 초조해하는 것이 지겹다면 Realty Income과 같은 고수익 배당 귀족을 고려하십시오.

이와 같은 어려운 시기에 매우 안전한 4.5% 월 수익률과 Realty의 A-신용 등급, 흠 잡을 데 없는 품질 및 신뢰성이 결합되면 밤에 숙면을 취하는 데 필요한 것일 수 있습니다.

앞으로 5년 동안 시장을 뛰어넘는 수익을 낼 가능성이 높습니다.